SLグリーン（SL Green）のタイムズスクエア物件1515ブロードウェイ（1515 Broadway）は、同地でのニューヨーク市カジノ免許取得を目指す入札が却下された後、資産の将来利用をめぐる不透明感に起因する格付け引き下げを受け、財務圧力が強まっている。

高さ57階、延べ面積170万平方フィート（約15万8000平方メートル）の同タワーは、シーザーズ・エンターテインメント（Caesars Entertainment）、ロック・ネイション（Roc Nation）、ライブ・ネイション（Live Nation）を含む54億ドル（約8,600億円）規模のカジノ事業計画の候補地として位置付けられていた。しかしその提案は9月に地域諮問委員会（community advisory committee）によって却下され、ゲーミング事業に連動する収益源の可能性も失われた。

S&Pグローバル・レーティング（S&P Global Ratings）によると、その後の同物件の再活用計画は依然として不透明である。格付け会社は報告書で、「スポンサーであるSLグリーン（SL Green）は2025年12月、当ビルをカジノなしの宿泊施設および総合娯楽施設に転換する修正計画を発表したが、その提案の実現可能性と資金調達は不透明だ」と述べた。

S&Pは、同物件に関連する5格付けの商業モーゲージ・パススルー証書（commercial mortgage pass-through certificates）の格付けを引き下げた。シーザーズは同敷地への関与を終了した。

テナント移転が入居率に圧力を加える

同ビルの見通しは、現在唯一のオフィス入居者であるパラマウント・グローバル（Paramount Global）に関連するテナント集中リスクにも左右される。

「2025年9月の前回レビュー以降、唯一のオフィス入居者であるパラマウント・グローバルは、スカイダンス・メディア（Skydance Media）との合併後に本社をロサンゼルスへ移転すると表明していましたが、追加の人員削減を発表し、引き続き従業員数を減らしていく見通しです」とS&Pは述べた。

スカイダンス・メディアとの合併により、テナントのスペース需要が縮小する見通しであり、その結果、同物件が満室稼働を維持できなくなる可能性も高まっている。

S&Pは同ビルの価値を5億ドル（約795億円）と見積もった。これはパンデミック前水準の半分以下である。

借換えリスクと融資満期のタイムライン

同物件は、当初の9億ドル（約1,430億円）の融資から減少し、6億7,620万ドル（約1,070億円）の抵当権残高を抱えている。債務は、以前の延長を経て、2028年3月に満期を迎える予定である。

S&Pは、借り換えには課題が伴う可能性があると示唆した。同格付け会社は「スポンサーは、融資の2028年3月の最終満期日までに、融資の借り換えや物件の売却で引き続き困難に直面する可能性がある」と述べた。

「スポンサーは、当初の満期日である2025年3月までに融資を返済できなかった。融資は変更・延長されたが、取引書類に従い、マスター・サービサーまたはスペシャル・サービサーは、格付け対象の最終配分日である2033年3月の5年前までに満期を延長できる可能性がある点も考慮した」とS&Pは付け加えた。

ゲーミングを伴わない戦略的再配置

カジノ入札の不承認を受け、SLグリーンは同物件の代替利用を検討している。ニューヨーク州南部の3つのゲーミング免許のうち1つが、バリーズ・コーポレーション（Bally's Corporation）、ハードロック・インターナショナル（Hard Rock International）、リゾーツ・ワールド・ニューヨーク・シティ（Resorts World New York City）に付与されたことで、マンハッタンを拠点とするゲーミング施設の可能性は消えた。

カジノ要素がない場合、同社は競争力を維持するため、タイムズスクエア市場での資産の再ポジショニングに資本を振り向ける必要がある可能性がある。

その間、SLグリーンは1515ブロードウェイ（1515 Broadway）の状況に対処しつつ、より広範なポートフォリオ活動を継続している。同社は約25億ドル（約3,800億円）の資産売却計画を開始する一方、約10億ドル（約1,590億円）の買収および開発機会の追求にも取り組んでいる。

戦略には人事異動も伴った。長年投資責任者を務めたハリソン・シトマー（Harrison Sitomer）が社長に昇格し、資産売却と新規投資の両方を統括する。

ポートフォリオ全体でのリース活動も活発で、第1四半期だけで90万平方フィート超の契約が締結された。

同社幹部らはタイムズスクエアの資産に自信を示しているが、テナントの不確実性、借り換えリスク、ゲーム主導の再開発路線の喪失などが組み合わさり、同施設の見通しに引き続き重しとなっている。